第一章 总则

第一条为进一步规范南澳县农村宅基地审批管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省土地管理条例》、《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》（市政府令第158号发布，市政府令第189号修正）、《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《广东省自然资源厅广东省农业农村厅关于印发保障农村村民住宅建设合理用地实施细则的通知》（粤自然资发〔2020〕29号）、《汕头市南澳岛规划建设管理办法》（市政府令第211号公布）、《汕头市农村宅基地审批管理工作指引》（汕市农农〔2025〕90号）、《关于印发汕头市进一步加强经营性自建房消防安全整治工作十项从严措施的通知》（汕府办〔2025〕37号）等法律法规和文件精神，结合南澳县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于南澳县行政区域内农村宅基地的管理。

农村宅基地，指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

本办法所称村级组织，是指村的村级集体经济组织以及村委会。

本办法所称农村村民，指南澳县行政区域内农村宅基地所属的农村集体经济组织成员。

本办法所称农村住宅（住房），是指农村村民在农村宅基地上按照宅基地及住宅建设管理相关规定建设的供其居住的房屋。

本办法所称建房，是指村民在批准划定的农村宅基地上新建住房行为或在具有合法产权手续的旧房上原址翻建、改扩建住房行为。

所称集体建房，是指农村集体经济组织统一规划、统一设计、集中建设住宅的活动。

第三条农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，宅基地的分配使用应当坚持以下原则。

（一）符合规划。严格落实土地用途管理，农村宅基地审批管理应当坚持规划先行，必须符合各级国土空间规划。不符合规划要求的，不得批准建房。农村宅基地选址应尽量避让地震断裂带、地质灾害高易发区和隐患点、地下采空区、洪泛区等危险地段，严格控制切坡建房。

计划指标单列，由县自然资源主管部门会同农业农村部门共同组织开展宅基地用地需求情况统计调查，于每年10月底前真实准确提出下一年农村村民住宅建设用地计划指标需求，报市自然资源部门汇总。经批准的农村村民住宅用地计划指标专项专用，年底实报实销。当年保障不足的，下一年度优先保障。

村民建造住宅及附属设施（包括1.分房新建；2.易地新建；3.原址新、改、扩、翻建；4.其他）应当依法办理用地审批手续。

（二）集约节约。合理安排宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，尽量不占或少占耕地，不得占用永久基本农田，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，涉及占用农用地的或未利用地的，应当依法先行办理农用地或未利用地转用审批手续。鼓励盘活利用闲置住房。农村村民住宅建设依法依规占用耕地的，由属地镇、管委按相关要求和程序落实补充耕地任务，由县自然资源部门和县农业农村部门按照职责分工进行认定后，县自然资源部门对符合条件的在年度国土变更调查中上报上级自然资源部门审查，确保耕地占用后得到及时有效补充，达到占补平衡。

（三）一户一宅。严格贯彻落实“一户一宅”的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。根据《广东省土地管理条例》和广东省政府公报1989年第5期，我县属山区县，每户使用宅基地面积不得超过一百五十平方米（含一百五十平方米），具体建设要求应符合《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》和《汕头市南澳岛规划建设管理办法》等上级有关规定。经批准易地建设住宅的，要严格按照“建新拆旧”要求，应当书面承诺新建住宅竣工后三个月内将原宅基地交还村集体。纳入城镇规划范围的村，原则上不新增分配独户宅基地。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重村民意愿的基础上，可以采取集体建房、多户联合建房等措施，保障村民户有所居，但不得用于商品房开发。

“一宅”是指在农村集体经济组织范围内拥有已确权登记的一处农村宅基地，历史建成的住房和附属设施面积总和未超过标准的，可视为“一宅”情形。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

符合以下情况之一的，可视为“一户”：

1.父母与未成年子女同住的为一户；

2.父母与成年子女共处一宅的为一户（父母或成年子女可分户）；

3.离异后无房的可为一户；

4.其他情形。对于符合分户建房条件未分户，且未分开居住，其实际使用的农村宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，视为多户合并建房，可认定为“一户一宅”。家庭可分户户数多于或等于村民及其家庭成员名下的农村宅基地房屋数量的（含合法登记的宅基地及权籍调查记载的未经审批的农村住宅总数量），可认定为“一户一宅”。

以上认定，由村民向农村宅基地所在地的村级农村集体经济组织申报，经村级农村集体经济组织按民主决策程序认定并出具意见，报镇（管委）审核确认分户申报宅基地需求。

（四）风貌管控。农房建筑设计应当安全、适用、经济、美观，充分体现村居地域特色。村民自建（含新建、改建、扩建）村民住宅的，除县人民政府对风貌管控重点区域另有要求外，建筑层数应当不大于4层，建筑高度应当不大于14米；其中首层层高不大于4.5米，其他层高不大于3.5米。建筑屋面坡度小于或者等于45度的，其建筑高度为室外自然地坪至檐口顶高度加上檐口挑出宽度；屋面坡度大于45度的，其建筑高度为室外自然地坪至屋脊顶高度。

（五）稳慎推进。要坚持稳中求进的工作总基调，保持足够的历史耐心，周密谋划、有序实施。按照疏堵结合、实事求是的原则，对历史遗留问题要区别对待，科学合理分类处置，依法保护农民宅基地合法权益；对农村新增乱占耕地建房现象，要采取措施强化监管、坚决遏制。在原有宅基地上建房的，县人民政府组织农业农村、自然资源、住房城乡建设管理、消防等部门研究，结合实际采取措施满足消防救援要求。

第二章 职能分工

第四条建立县级主导、镇（管委）主责、村级主体的宅基地管理机制。依托广东省农村宅基地管理信息系统，逐步实现数字化管理和建立信息共享机制。

（一）县农业农村和水务部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

（二）县自然资源部门负责国土空间规划编制、土地利用计划及镇（管委）规划许可指导等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规划和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批等相关手续，并对各镇（管委）的规划审核发证工作进行业务指导，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产权籍调查工作。

（三）县住房和城乡建设管理部门负责指导各镇（管委）做好对村民住房建设的设计、施工、安全和质量验收，加强对各镇（管委）农村村民住宅建设建筑垃圾处置工作的监督指导；组织开展农村村民住宅建设安全宣传教育；负责编制提供农房设计图集，并指导村民科学使用图集，引导村民住房风貌提升等工作。

（四）县消防部门按照《汕头市人民政府办公室全面强化“三合一”场所“织网清患”综合整治工作的通知》（汕府办〔2025〕28号）和《汕头市人民政府办公室关于印发汕头市进一步加强经营性自建房消防安全整治工作十项从严措施的通知》（汕府办〔2025〕37号）的要求，指导有防火分隔建设要求的村民在申请宅基地建房报建阶段，按照消防安全条件提前做好防火分隔，完善疏散条件，从源头上化解小场所违规住人风险。

（五）县公安、民政、人社、生态环境、文广旅体、市监、供电等有关部门，按照各自职责共同做好农村宅基地审批管理相关工作。

（六）县消防安全委员会各成员单位要按照《汕头市人民政府办公室全面强化“三合一”场所“织网清患”综合整治工作的通知》（汕府办〔2025〕28号）和《汕头市人民政府办公室关于印发汕头市进一步加强经营性自建房消防安全整治工作十项从严措施的通知》（汕府办〔2025〕37号）的要求，密切配合，联合发力，依职责全面加强源头管控，严查经营性自建房违章建设行为。

（七）镇（管委）承担属地管理责任，履行宅基地分配使用、用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责。《土地管理法》明确规定，农村村民住宅用地由乡镇政府审核批准。镇（管委）要按照深化“放管服”改革要求，依托党群服务中心等平台，建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的宅基地建房联审联办机制，明确材料审核、现场勘查等环节的工作职责和办理时限；在受理场所公示办事指南、审批程序、办理时限和所需材料等内容；建立审批台账；建立健全行政综合执法机制，对村民非法占用宅基地建房行为进行查处；健全农村宅基地纠纷调处工作机制，组织开展调处工作；对用地建房全过程监督管理，全面落实“三到场”要求，加强事前事中事后监管，加强对村民做好建筑垃圾回填利用和规范化外排处置工作的监督管理，严禁建筑垃圾乱倾倒乱堆放；严格执行住房城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程危及生产安全施工工艺、设备和材料淘汰目录》要求，全面禁止竹（木）脚手架、非阻燃密目式安全网等淘汰材料；指导农村集体经济组织依法履行宅基地管理职能；按照《汕头市人民政府办公室全面强化“三合一”场所“织网清患”综合整治工作的通知》（汕府办〔2025〕28号）和《汕头市人民政府办公室关于印发汕头市进一步加强经营性自建房消防安全整治工作十项从严措施的通知》（汕府办〔2025〕37号）的要求，主动联系县消防部门，指导有防火隔离建设要求的村民在报建阶段提前做好防火分隔，完善疏散条件。

（八）农村集体经济组织要按照宅基地所有权归属，依法代表成员集体行使宅基地所有权。负责核查申请人的本集体经济组织成员身份、“一户一宅”等情况；征求相邻权利人意见，审查拟用宗地是否符合村庄规划；组织召开农村集体经济组织成员大会或成员代表大会集体讨论并开展公示；配合镇（管委）落实“三到场”要求，对用地建房全过程监督管理；督促村民落实主体责任，按要求处置好建房和拆除旧房产生的建筑垃圾，强化建筑垃圾源头管控；将宅基地和建房管理纳入基层网格化管理体系，强化农村宅基地动态巡查，建立村级宅基地协管员队伍，发挥村级组织和农民自我监督、自我管理的作用。

第三章 宅基地申请资格条件

第五条属于本集体经济组织成员的农村村民具有下列情形之一的，可以申请使用宅基地：

1．因成年、结婚等原因确需分户，原有宅基地不能安置的；

2．外来人口落户成为本集体经济组织成员，没有宅基地的，经过本集体经济组织民主程序同意的；

3．因发生或者防御自然灾害、实施村庄规划及进行乡镇村公共设施和公益事业建设，需要搬迁安置的；

4．法律法规规章规定的其他情形。

第六条农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

1．不符合年龄要求等分户条件的；

2．不符合镇国土空间规划或者村庄规划的；

3．申请宅基地新建住房，但拒绝与农村集体经济组织签订退回原宅基地协议的；

4．申请的宅基地存在权属争议的；

5．将原有宅基地或者宅基地地上房屋出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

6．原有宅基地或者宅基地地上房屋被依法征收后，已得到住房实物或者货币化安置的；

7.已参与农村集体建房，住房权益已得到保障的；

8.法律法规规章规定的其他情形。

第四章宅基地和建房审批管理程序

农村村民申请宅基地和建房，按照以下程序申请办理：

第七条村民宅基地建房申请。符合申请条件的村民，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地、建房书面申请，并提交以下申请材料：

1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）和相关佐证材料；

2．农村宅基地使用承诺书（附件2）；

3.申请人居民身份证及户口簿原件及复印件。

多户联合建房的，由联合建房的农户共同提出申请。

第八条村级审核

1.农村集体经济组织成员（代表）会议讨论并将申请人申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积，符合要求的设计、施工单位或个人信息等情况在本集体经济组织范围内公示，公示不少于10个工作日。

2．公示无异议或异议不成立的，所在农村集体经济组织将村民申请、农村集体经济组织成员（代表）会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送镇人民政府（管委）。

3.以上核查、审查阶段、公示阶段不通过的，村级组织应在10个工作日内书面告知申请人并说明理由。

第九条镇级审批

镇收到村级组织提交的申请资料后，组织镇经济发展办公室（农业农村部门或城建部门）等相关部门开展农村宅基地用地建房联审联办，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）上签署审批意见。

1、镇经济发展办公室（农业农村部门或城建部门）负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等；审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，是否符合有关规划技术标准规定等，并提出审批建议。严格规范农房的设计施工，引导村民住房风貌提升，农村低层住宅可以选用标准设计图集，委托有资质的乡村建筑工匠施工。其他农村住宅应当依法委托具有相应资质的单位进行设计或选用标准设计，委托具有相应资质的单位进行施工。农房设计和施工应符合国家现行抗震设防等有关质量安全标准的要求。

申请人有防火隔离建设要求的，镇经济发展办公室（农业农村部门或城建部门）要主动联系县消防部门，指导村民在报建阶段提前做好防火分隔，完善疏散条件。

2、涉及镇林业、水利、电力等机构的要及时征求相关部门意见，相关单位在收到征求意见通知后应在5个工作日内回复意见。

符合条件的，镇根据各机构联审结果，出具《农村宅基地批准书》（附件5）和《乡村建设规划许可证》（附件4）并进行施工登记，并将审批情况报县农业农村、自然资源、住房和城乡建设管理等部门备案。镇应及时将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内公布。材料不齐全的，书面通知村级组织限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。不符合条件的，镇书面通知村级组织，由其书面告知申请人并说明理由。

自取得《乡村建设规划许可证》之日起一年内应当依法施工建设，需要延期的，应当在期满三十日前申请不超过六个月的延长期，但延长次数不得超过一次。逾期未依法施工建设的，规划许可证件自行失效。

3、青澳旅游度假区、森林公园辖区范围内的宅基地用地建房手续分别由青澳旅游度假区管委会、森林公园管委会参照镇级相关程序和要求负责受理、初审（出具初审意见）、公示。公示期过无异议后报送至各自所属辖区的镇人民政府进行审核、批准。

第十条经批准用地建房的村民，应当在开工前向镇（管委）或授权的牵头机构申请划定宅基地用地范围，镇（管委）组织经济发展办公室（农业农村部门或城建部门）等相关部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。镇（管委）经济发展办公室（农业农村部门或城建部门）按照《乡村建设规划许可证》开展有关工作。

第十一条农村住宅结构设计应当符合抗震、抗风等涉及结构安全的要求。鼓励引导村民在政府免费提供的农房建设样式图集中选择采用住宅建筑样式。村民建房应当选择具有相应资质的建筑施工企业或者乡村建筑工匠施工，使用合格建筑材料和建筑配件、设备，在施工中要采取安全施工措施。鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。村民建房施工现场应当悬挂村民建房施工公示牌（附件10），载明建设规划许可的主要内容和图件以及已登记备案的参建单位和人员信息，接受政府、村民组织和村民的监督。

镇（管委）经济发展办公室（农业农村或城建部门）等有关部门按照安全生产“三个必须”和“谁主管、谁负责”“谁审批、谁负责”的要求，认真履行农村村民住宅建设安全管理职责，县对应部门予以指导监督；

县住房和城乡建设管理部门要进一步加强农房质量安全监管，做好农房建设技术指导和服务工作，组织开展农村村民住宅建设安全的宣传教育培训；

镇（管委）应当安排工作人员对农户建房实施质量和安全监督检查。有条件的可以通过政府购买确有资质的第三方服务等方式，加强对农房建设的管理和服务。

第十二条村民竣工验收和部门联合验收

村民建房完工后，应当向镇（管委）申请竣工验收。镇（管委）应及时依法组织参建各方进行竣工验收，实地检查村民是否按照《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》要求建设，是否按图施工，是否按要求处置建筑垃圾，对参建单位或个人信息、参建行为和竣工验收质量情况进行最终登记备案，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件6）。

第十三条确权登记

农房联合验收合格后，建房村民取得《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》后依法向不动产登记部门申请办理不动产登记。

原址重建或者改扩建的房屋竣工验收合格的，村民可以向不动产登记部门申请办理不动产登记，并注销原房屋的不动产权属证书。

多户联合建房规划核实和竣工验收合格的，联建村民可以对房屋所有权进行协议分割，并按照协议共同向不动产登记部门申请办理不动产登记，不动产登记部门应当参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理不动产登记。

第五章 监督管理

第十四条县各相关部门、各镇（管委）要高度重视农村宅基地审批管理工作，建立县主导、镇（管委）主责、村级主体的宅基地管理机制。县农村宅基地管理协调工作领导小组，要切实加强对我县宅基地审批管理工作的组织领导，完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，摸清宅基地实际需求情况。各镇（管委）要规范申报材料和工作流程，缩短审批时限。农村宅基地的管理、监督工作所需经费纳入财政预算。

第十五条农村村民住宅用地，由镇人民政府审核批准。镇（管委）要结合深化乡镇街道体制改革完善基层治理体系的部署，按照深化“放管服”改革要求，由镇（管委）依托党群服务中心等平台，公布办理流程和申请要件，印制办事指南，建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的宅基地建房联审联办制度，一站式为群众提供便捷高效服务。

第十六条严格落实“八不准”相关规定，即不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋；不准违法审批占用耕地建房。不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。对新增乱占耕地建房行为，实行“零容忍”，一律依法依规严肃处理，坚决止住增量。

第十七条各级要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”制度，做到宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求。落实“带图审批、按图施工、依图验收”要求，村民建房施工现场应当悬挂村民建房施工公示牌（附件10），载明建设规划许可的主要内容和图件以及已登记备案的参建单位或人员信息，接受政府、村民组织和村民的监督。要定期与不定期开展农村宅基地动态巡查，发现和制止违法建设行为，坚决遏制农村违法建房行为。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员制度。

第十八条镇（管委）、村级组织要建立宅基地用地建房审批管理台账，及时将资料整理归档。对本管理办法中的附件有关申请表等资料审批流程结束后，由受理窗口负责整理装订成册（其中涉及上交县备案的可以复印件），实行专柜存放，切实管好宅基地申请建房档案资料。有条件的地方可以建立电子档案，实现宅基地信息化管理。各镇于每月15日前将上月审批情况按职责报县级农业农村、自然资源、住房城乡建设管理等部门备案。

第十九条保障农村宅基地民主管理，农村宅基地接受农村集体经济组织成员监督。

第二十条镇（管委）应当向社会公开农村宅基地违法使用行为的举报、投诉电话，接受社会监督。

第二十一条任何单位和个人有权对违法使用农村宅基地的行为向有关部门进行举报、投诉，有关部门收到举报和投诉后应当按规定办理。

第六章 法律责任

第二十二条镇（管委）依法行使农村村民非法占用土地建住宅的行政处罚权，以及与该行政处罚相关的行政检查、行政强制措施权。在宅基地审批管理及日常工作中发现农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅等违法行为的，由镇（管委）依照规定责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋，情节严重的要移送有权限的部门进行查处。要定期与不定期开展农村宅基地动态巡查，发现和制止违法建设行为，坚决遏制农村违法建房行为。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员制度。

县农业农村、自然资源、住房和城乡建设管理等有关部门要按各自职能，做好行政执法工作的指导。

第二十三条拒绝、阻碍有关部门和镇（管委）工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条农村宅基地管理的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任尚不构成犯罪的，依法依纪由有权限的部门进行处理。

第七章 附则

第二十五条县其他有关部门在县政府的领导下，根据职能分工依法切实履行各自职责，协同实施本办法。

第二十六条本办法依据的法律、法规、规章、上级规范性文件如有修订的，以新修订的为准。本办法由县农业农村和水务局、县自然资源局、县住房和城乡建设管理局负责解释。

第二十七条本办法自印发之日起施行，有效期3年。

附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2．农村宅基地使用承诺书

3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4．乡村建设规划许可证

5．农村宅基地批准书

6．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

7．农村宅基地审批管理流程图

8．村民建房质量安全责任承诺书（参考文本）

9．南澳县农村宅基地建房施工合同（参考文本）

10．村民建房施工公示牌（供参考）

11．南澳县农村住房竣工验收意见表(村民）（供参考）

12．联合验收申请书

13．南澳县农村住房建设监管情况记录表(供参考）

               附件1-13.doc