汕头市南澳岛规划建设管理实施细则

（公开征求意见稿）

为更好贯彻落实《汕头市南澳岛规划建设管理办法》，切实将南澳岛的资源保护和生态修复摆在首要地位，进一步提升南澳岛规划建设管理水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《广东省城乡规划条例》《汕头经济特区城乡规划条例》以及《汕头市南澳岛规划建设管理办法》（以下简称《管理办法》）《汕头市南澳县国土空间总体规划（2021-2035年）》（以下简称县国土空间总体规划）等有关法律法规规定，制定本实施细则。

南澳岛范围内的新建、改建、扩建项目必须符合经依法批准的县、镇国土空间总体规划。在建设项目可行性研究论证阶段，项目单位应就选址方案征求县自然资源主管部门的意见，县自然资源主管部门根据土地管理、海域使用、矿产资源、森林等法律法规和政策规定和县国土空间总体规划、详细规划及专项规划的要求，向项目单位出具项目选址意见。

《管理办法》第十五条所称的“后宅镇、云澳镇、深澳镇镇区”是指镇人民政府驻地的建成区和规划建设发展区。第十五条所称的“环岛公路”是指在南澳县国土空间总体规划中沿南澳岛海岸线规划建设的环岛道路。

《管理办法》第十五条规定以外的区域原则上不再布局新增住宅用地，但可以根据经济社会发展的需要适当布局商业服务业、住宅混合用地。该种混合用地中，商业计容建筑面积应大于用地总计容建筑面积的百分之六十，住宅计容建筑面积应不超过用地总计容建筑面积的百分之四十。

除控制性详细规划有明确规定的地块外，商业用地、旅馆用地原则上不得建设服务型公寓。

新增的工业、物流仓储用地原则上只用于发展与海洋牧场等海洋新质生产力相配套的工业、物流产业项目。

管理办法第十六条所称的“滨海地区”是指海岸线起，至沿环岛公路向陆一侧沿线范围内的规划建设用地区域；“山前地区”是指：坡度大于15°的规划建设用地以及山地向平原过渡的缓坡地带。滨海、山前地区的住宅、商业服务业地块容积率确需突破2.0的，县自然资源主管部门应当在控制性详细规划编制（或修编）阶段同步组织专题论证，论证内容应包括用地容积率突破2.0的必要性以及对自然和城镇景观的影响评估等相关内容。经专题论证通过且规划草案公示期间未收到相关合理异议的，将专题论证结论随同控制性详细规划报批稿提交县规划委员会审议并报县人民政府审批。

滨海、山前地区的建筑应满足以下要求：

（一）建筑间口率不得大于70％，高层及超高层建筑间口率不得大于60％。

（二）建筑高度≤24米时，最大面宽≤80米，24米＜建筑高度≤60米时；最大面宽≤70米；建筑高度＞60米时，最大建筑面宽≤60米。

山地建筑的设计方案应坚持“依山势而建”的原则，在临海及环岛公路方向宜采用退台处理，首排建筑宜以低层和多层为主，建筑高度不超过背景山体的山脊线高度。

山地建筑应在符合控制性详细规划以及国家、省、市相关技术规定要求的前提下合理确定设计高程，尽量减少对山体的开挖，并在建设中同步做好相应的生态修复工作。

总建筑面积大于5000㎡（含5000㎡）的新建、改建、扩建类公共建筑项目以及房地产开发项目，在核发建设工程规划许可证前，县自然资源主管部门应当将项目的建设工程设计方案提交县城市规划委员会发展策略委员会审议。经审议通过的，按程序核发办理核发建设工程规划许可证。

涉及重大公共利益的建设项目，或位于重点风貌管控区内的标志性建（构）筑物，经县自然资源主管部门牵头相关部门研究后认为确有必要将项目建设工程设计方案报请县人民政府审批的，按程序报请县人民政府批准后再按程序核发建设工程规划许可证。

后宅镇、云澳镇、深澳镇镇区规划范围内原则上不再新增安排宅基地。

前述区域以外的村庄，控制新增安排宅基地，有以下情况之一的，可以新增安排宅基地：

因发生或者防御自然灾害，需要搬迁安置的。

按照县、镇国土空间总体规划、村庄规划要求进行重大基础设施项目建设，或因乡镇、村公共设施和公益事业建设等情况，需要搬迁安置的。

因实施全域土地综合整治，需要搬迁安置的。

符合上述条件的，由县农业农村主管部门会同县自然资源主管部门及所在镇人民政府（管委）进行专题论证，并报请县人民政府批准同意后按程序办理相关审批手续。

新增的宅基地原则上应由农村集体经济组织或者村（居）民委员会组织建设农民集中式住宅,因分配户数较少等特殊情况的，可以由采取村民自建的形式。

因风貌管控重点区域有特殊要求，区域内农村村民住宅需控制在4层以下（不含4层）的，由县自然资源主管部门会同县农业农村主管部门、县住房和城乡建设管理主管部门、所在区域镇（管委）组织专题论证。经论证通过并报请县人民政府批准后，纳入村庄规划或“通则式”村庄规划管理规定。

农村村民住宅可以根据使用需要在屋面设置楼梯间或电梯间，水平投影面积之和不超过屋面水平投影面积的1/4，同一单边累加边长不大于对应建筑边长1/2的，不计入建筑高度。

本实施细则由南澳县自然资源主管部门负责解释。

本实施细则自2025年X月X日起施行，有效期为5年。期间如上位法规调整或其他原因需要修改完善的，按有关规定程序进行。